Mieten oder kaufen? Die Deutschen sind sich einig in dieser Frage: Über 80 Prozent der Bevölkerung wollen gerne ein eigenes Haus und Grundstück besitzen. In der Realität ist die Sache ziemlich in der Mitte gespalten. 52 Prozent aller Haushalte mieten ihren Wohnraum, die übrigen 48 Prozent leben im Eigenheim. Mein heutiger Interviewpartner Christoph zählt sich zu den 48 Prozent der Eigenheimler. Im Interview und auf seinem Blog erzählt er uns wie so ein Hausbau abläuft, und was in Sachen Grundstück, Finanzierung und Zeitplanung alles zu beachten ist.
Warum hast du dich dafür entschieden ein Haus zu bauen?
Dafür gibt es eine Vielzahl von Gründen. Ich wollte persönlich schon immer ein Haus mit Garten haben, auch weil ich das von meinem Elternhaus gewöhnt war. Dennoch lebten wir viele Jahre in einer Mietwohnung in der Stadt. Irgendwann konnte man es sich dann finanziell leisten und so gingen wir auf Grundstückssuche.
Natürlich spielt auch der zur Zeit niedrige Zins bei einem Hausbau eine Rolle. Aber dazu später mehr. Wenn man Geld gespart hat, aber dieses im Moment aufgrund des niedrigen Zinsniveaus nicht Gewinn bringend anlegen kann, ist es sinnvoll in eine Immobilie zu investieren, denn deren Wert bleibt relativ stabil. Relativ deshalb, weil man sich aber unbedingt intensiv mit der Immobile und dem Standort (Grundstück) beschäftigen sollte. Man muss sich bei der Gemeinde sehr detailliert informieren, was den Wert des Grundstücks negativ beeinflussen könnte. Wird über mein Grundstück eine Flugroute verlaufen? Gibt es Altlasten/Giftstoffe im Boden? Wird demnächst eine Autobahn neben meinem Grundstück gebaut? Was hat die Gemeinde in meiner Nachbarschaft vor – wird meine schöne Aussicht eventuell zu gebaut? Wird ein Sozialbauviertel vor meiner zukünftigen Haustür gebaut? Das sind alles Faktoren, die den Wert des Grundstücks beeinflussen können und investiertes Geld in ein Haus vernichten können. Außerdem könnte die Bank bei einer Verschlechterung des Wertes einer Immobilie zusätzliche Sicherheiten verlangen, deshalb muss man da so sicher gehen wie möglich.
Was ist eigentlich teurer, das Haus selbst oder das Grundstück?
Das kommt sehr auf die Lage an. In einem dicht besiedelten Gebiet, zum Beispiel einer größeren Stadt, kann der Grundstückspreis deutlich über den Herstellungskosten eines Einfamilienhauses liegen. Bei uns lag der Grundstückspreis etwas unter dem Hauspreis. In eher ländlichen Gebieten sind Grundstücke am günstigsten. Grundstücke weiter außerhalb von mittleren bis großen Städten (mehr als 40 Kilometer entfernt) kann man nicht empfehlen, solange sie über eine Bank finanziert werden. Diese Häuser sind oft schwer wieder verkäuflich, weshalb viele Banken abwinken.
Wie viel kann man bei so einem Hausbau selbst machen und wie viel muss man machen lassen?
Es gibt sie natürlich, die Bau-Enthusiasten, doch für einen Laien würde ich nicht empfehlen, mehr als die Endreinigung und den Umzug selbst zu machen. Während der Bauphase, der finanziellen Doppelbelastung aus Miete und Kreditrate, empfehle ich niemandem, sich da selbst zu stark als Handwerker einzubringen, es gibt viele Familien und Beziehungen, die daran schon zerbrochen sind. Es ist aus eigener Erfahrung schon schwer, alle Arbeiten von den Firmen auf ihre Ausführung zu prüfen. Hierzu empfehle ich, sich mit einem Gutachter vom VPB (Verband der privaten Bauherren) regelmäßig zu treffen, der die fachgerechte Ausführung der Bauarbeiten überwacht. Zusätzlich muss man sich auch selbst viel Fachwissen aneignen, um vor Ort den Bauarbeitern auf die Finger schauen zu können.
Kann man sein Haus dann so bauen wie man will oder gibt es da bestimmte Vorschriften?
Natürlich ist man immer an die Bauordnung der Gemeinde und an die jeweilige Landesbauordnung gebunden. Man kann also nicht jedes Haus mit jeder Dachform auf jedem Grundstück bauen. Deshalb sollte man sich auch nicht zuerst das Haus aussuchen sondern das Grundstück. Das Grundstück ist das Wichtigste! Denn dort will man für viele Jahrzehnte leben, das Grundstück sollte also optimal sein. Was auf einem Grundstück möglich ist, erklärt Euch der Architekt.
Was kann so ein intelligentes Haus alles? Sind das nur Sachen wie Temperatur am Smartphone einstellen oder geht das noch weiter?
Ein intelligentes Haus sollte natürlich nicht nur auf Befehle reagieren (Lichtschalter ein/aus), sondern auch intelligent entscheiden, wann und unter welche Bedingungen eine bestimmte Aktion ausgeführt wird. Ein Beispiel ist die Kaffeemaschine, die morgens beim Betreten des Badezimmers schonmal den Kaffee zubereitet oder die Musik, die automatisch einschaltet, wenn man das Haus betritt und gleichzeitig das Licht im Flur einschaltet. Oder aber auch Steuerungen, die die Dachluke im Dachboden öffnen, wenn eine bestimmte Luftfeuchtigkeit überschritten wird. Somit kann man den Dachboden besser nutzen, da dann keine Schimmelgefahr besteht. Die Möglichkeiten sind nahezu unbegrenzt.
Welche Vorteile hat man beim Bau eines neuen Hauses gegenüber dem Kauf eines alten Hauses plus Renovierung?
Beim Bau eines neuen Hauses hat man den Vorteil, dass die Kosten kalkulierbar bleiben, die Gesamtkosten werden nicht sehr stark abweichen gegenüber der Kalkulation. Oft sagt man, dass ein Neubau günstiger ist als eine Altbausanierung. Man muss jedoch bedenken, dass heute hergestellte Häuser sehr viel Chemie enthalten, hier sollte man darauf achten, möglichst nachhaltige Baustoffe zu verwenden, Laminat zum Beispiel besteht hauptsächlich aus Kleber und Kunststoff. Diese dünsten im Laufe der Jahre Weichmacher aus, die gesundheitlich mitunter bedenklich sein können. Deshalb kann ein fachgerecht sanierter Altbau gesünder sein als ein günstiger Neubau.
Sagen wir mal es passiert ein wirklich unglücklicher Zufall und ein Flugzeug stürzt ab und in das Haus. Sind dann alle Investitionen weg oder ist man da komplett versichert?
Von normalen Banken wird man dazu verpflichtet, eine Elementarversicherung für das Gebäude abzuschließen, die allerlei Schäden abdeckt. Terroristische Akte wie ein Flugzeugabsturz sind bei manchen Versicherungen nicht mitversichert. Das gilt auch für Bürgerkriege, und so weiter. Man sollte sich diese Versicherungsbedingungen also gründlich durchlesen. Empfehlenswert ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und eine Unfallversicherung, falls man viel auf der Baustelle tut.
Kann sich mit einer Finanzierung jeder ein ganzes Haus leisten oder hat man da immernoch große Summen die man auf einmal zahlen muss?
Die Banken verlangen in der Regel eine Eigenkapitalquote von 20%. Wenn man also ein Haus für 100.000 Euro bauen will, muss man 20.000 Euro selbst mitbringen. Umso geringer die Eigenkapitalquote, desto teurer werden die Zinsen sein. Dieses zusätzliche Risiko lassen sich die Banken bezahlen. Wenn man mit festem Budget baut, muss man sich auch sklavisch an die Planung halten, keine Sonderwünsche und Nachtragsangebote mehr unterzeichnen. Es sei denn, man finanziert diese Sonderwünsche von privaten Ersparnissen. Beim Zinssatz gibt es viel zu beachten. Hier gilt die Regel: Bei niedrigem Zinsniveau langfristig finanzieren und bei hohem Zinsniveau kurzfristig finanzieren. Das bedeutet, dass man sich den Zins auf zum Beispiel 10 Jahre fest schreiben lässt. Man zahlt dann für die nächsten 10 Jahre einen festen Zins. Es gibt auch Darlehensformen wo sich der Zinssatz alle 3 Monate ändert und die Rate erhöht/verringert. Diese sind in Hochzinsphasen empfehlenswert, da dann das Risiko des Kursverfalls größer ist und sich somit tendenziell eher etwas nach unten bewegt.
Wie lange dauert der Bau von einem Einfamilienhaus in etwa? Kann man das beschleunigen indem man zum Beispiel mehr zahlt?
Aktuell haben wir einen Bau-Boom und damit sind die Baupreise deutlich angezogen. Auch die Handwerker sind in der Regel voll ausgelastet zur Zeit, somit muss man für ein Einfamilienhaus in massiver Bauweise (Stein auf Stein) realistisch mit 10-12 Monaten Bauzeit rechnen. Mehr zu bezahlen bringt in der Regel wenig, die Handwerker eilen von Baustelle zu Baustelle. Hartnäckig sein, zahlt sich mehr aus, als mehr Geld anzubieten.
Bilder: Titelbild: Clker; Baustelle: H.D.Volz / pixelio.de; Kräne: Rainer Sturm / pixelio.de; Laptop: I-vista / pixelio.de; Geld: Thorben Wengert / pixelio.de
